5 роковых ошибок, которые совершают домовладельцы при продаже своего загородного дома.

Решение о продаже дома, где ваша семья провела столько летних каникул, — это эмоционально сложный шаг, и именно поэтому порой трудно отделить воспоминания от решений, которые необходимо принять в процессе продажи.

Работа с десятками владельцев недвижимости на побережье Коста-Бланка научила нас, что почти всегда именно одни и те же недочеты задерживают продажу или приводят к убыткам. Мы расскажем вам о пяти наиболее распространенных из них и о том, как их избежать.

Ошибка 1: Установление цены на основе эмоциональной привязанности, а не реальной рыночной стоимости.

Вполне понятно желание назначить высокую цену за дом, с которым связано столько воспоминаний. Проблема в том, что рынок ценит не воспоминания, а местоположение, состояние недвижимости и цены, которые другие покупатели платят за аналогичные объекты в этом районе.

Когда запрашиваемая цена основана на личных впечатлениях от недвижимости, а не на этих факторах, дом часто остается на рынке в течение нескольких месяцев. А недвижимость, которая слишком долго находится в списке выставленных на продажу объектов, начинает вызывать сомнения у покупателей, даже если причина не имеет ничего общего с самой недвижимостью.

Опасность «испытания удачи» с товаром, цена которого завышена.

Многие домовладельцы считают, что ничего не теряют, пытаясь повысить цену, и что часто могут её снизить, если это не сработает. Но такая стратегия редко обходится без последствий. Каждая неделя без показов снижает привлекательность недвижимости, и к тому времени, когда цена наконец корректируется, она теряет тот самый фактор новизны, который привлекает покупателей; чаще всего она продаётся позже и по более низкой цене, чем если бы цена была установлена с самого начала.

Корректировка цены в соответствии с рыночными реалиями — это лишь первый шаг. Затем следует способ представления объекта недвижимости, и здесь тоже упущения могут дорого обойтись.

Ошибка 2: Пренебрежение визуальной подготовкой и состоянием дома.

Дом для отдыха продаётся с удовольствием от возможности представить себя живущим там. Именно поэтому плохо освещённая фотография или беспорядок в гостиной могут нанести больше вреда, чем кажется.

Для выставления недвижимости на продажу не обязательно проводить капитальный ремонт. Поддержание естественного освещения, чистоты и тщательная уборка значительно улучшают восприятие дома, как и легко заметные дефекты, такие как плохо закрывающиеся жалюзи или скрипящая дверь. По возможности также рекомендуется инвестировать в профессиональную фото- и видеосъемку.

Первое впечатление, которое сегодня часто формируется в цифровом формате через портал или веб-сайт, определяет, продолжит ли покупатель поиски или перейдет к следующему объекту. Хорошо представленный дом продается быстрее и лучше сохраняет свою цену во время переговоров.

Теперь, когда объект недвижимости готов очаровать своих владельцев, следующим шагом является обеспечение того, чтобы оформление документов не замедлило процесс именно тогда, когда он находится на самой продвинутой стадии.

Ошибка 3: Отсутствие заранее подготовленных юридических и налоговых документов.

Именно здесь многие сделки, которые шли хорошо, внезапно застопориваются. Ключ к успешному завершению сделки за несколько недель, а не месяцев, — это наличие всех необходимых документов до выставления недвижимости на продажу.

Отсутствие сертификата энергоэффективности, свидетельства о вводе объекта в эксплуатацию или обновленной выписки из реестра недвижимости.

Сертификат энергоэффективности является обязательным для рекламы и продажи любой недвижимости, поэтому желательно иметь его под рукой с самого начала. Свидетельство о праве собственности, требуемое в некоторых автономных сообществах, и актуальная выписка из реестра недвижимости подтверждают, что недвижимость не обременена и все соответствует официальным данным.

Игнорирование расчета муниципального налога на прирост капитала и подоходного налога с физических лиц перед принятием предложения.

Еще одна распространенная ошибка — принятие предложения без предварительного расчета муниципального налога на прирост капитала (Plusvalía Municipal), взимаемого городским советом с увеличения стоимости земли, и подоходного налога с прибыли от продажи. Знание этих цифр заранее позволяет вести более уверенные переговоры и лучше понимать окончательную сумму, вместо того чтобы обнаружить ее слишком поздно для внесения изменений.

После того, как цена, презентация и оформление документов улажены, осталось только найти подходящего покупателя.

Ошибка 4: Неэффективное использование рынка жилья из-за отсутствия сегментации международного покупателя.

Дом для отдыха на средиземноморском побережье находит покупателя в Испании или за рубежом, и зачастую именно международный рынок предлагает лучшие цены и принимает решение быстрее. Игнорируя это, значительная часть заинтересованных в таком типе недвижимости остается вне поля зрения покупателей.

Ограничьте продажи национальными порталами, если идеальный покупатель ищет информацию на своем родном языке.

Покупатель из Бельгии, Нидерландов, Великобритании или России, ищущий второе жилье в Испании, просматривает другие веб-сайты, чем покупатель из Испании, и не ищет объявления на испанском языке. Если объявление доступно только на одном языке и на национальных каналах, недвижимость не будет показана значительной части этой аудитории, даже если именно они больше всего заинтересованы в ее покупке.

Таким образом, публикация на нескольких языках и на правильных каналах — это то, что поможет вам найти покупателя, который действительно ищет этот дом.

Найти подходящего покупателя — это только половина дела. Затем нужно эффективно выстраивать отношения с агентствами, представляющими недвижимость, и именно здесь совершается одна из самых распространенных ошибок.

Ошибка 5: Работа с несколькими ведомствами без обязательства активного управления.

Кажется логичным предположить, что чем больше агентств размещают объявление о продаже дома, тем быстрее он будет продан. Однако на практике обычно происходит обратное.

Миф о том, что "чем больше агентств имеют этот продукт, тем быстрее он продается", несостоятелен.

Когда ни одно агентство не настроено на продажу, никто не вкладывает время, ресурсы или маркетинговую стратегию в конкретный объект недвижимости, потому что нет гарантии, что эти усилия приведут к продаже. В результате получаются устаревшие объявления, непоследовательные цены на разных порталах и ощущение, что с домом что-то не так — это отталкивает серьезных покупателей, а не привлекает их.

С другой стороны, активное и ответственное управление позволяет координировать стратегию, фотосъемку, распространение информации на нескольких языках и поддерживать связь с каждым заинтересованным лицом, что практически редко происходит, когда ответственность распределяется между слишком многими людьми.

Как быстро и выгодно продать свой дом для отдыха с помощью Larrosa&Co

В компании Larrosa&Co Properties мы более 25 лет оказываем поддержку домовладельцам в Гуардамар-дель-Сегура и по всему побережью Коста-Бланка, и мы знаем, что продажа дома для отдыха — это, прежде всего, решение, заслуживающее хорошей профессиональной стратегии.

Наша команда оценивает каждый объект недвижимости, используя рыночные данные, готовит визуальную презентацию, учитывающую каждую деталь, проверяет документацию и налоги вместе с вами до поступления предложения и находит подходящего международного покупателя.

Если вы подумываете о продаже своего загородного дома, давайте обсудим это. Чем раньше мы начнем подготовку процесса, тем быстрее вы добьетесь желаемого результата, обретя при этом душевное спокойствие, зная, что каждый шаг был предпринят правильно.

Share