Frais d'acquisition dans la Communauté valencienne : taxes et frais de notaire (exemples)

Lors de l'achat d'une maison dans la Communauté valencienne, le prix affiché n'est que le point de départ. Des taxes spécifiques doivent être ajoutées à ce montant, selon qu'il s'agisse d'une construction neuve ou d'un bien existant, ainsi que les frais de notaire, d'enregistrement et administratifs, et, le cas échéant, les frais liés à l'emprunt hypothécaire. Négliger ces éléments peut déséquilibrer votre budget et compliquer la transaction dès la signature.

Cet article détaille les taxes applicables dans chaque cas, le fonctionnement des allégements fiscaux les plus courants, ainsi que les coûts approximatifs liés à l'achat et à la vente d'un bien immobilier et au remboursement d'un prêt hypothécaire. Des exemples concrets vous permettent d'anticiper et de connaître précisément le coût total de votre future maison dans la Communauté valencienne.

Les impôts dans la Communauté valencienne

L'achat d'une maison implique le paiement de diverses taxes qui influent sur son prix final. De plus, chaque type de bien immobilier bénéficie d'un régime fiscal spécifique ; il est donc important de bien comprendre les différences entre eux.

Construction neuve : TVA + droits d'enregistrement (actes juridiques documentés)

Les maisons neuves sont toujours livrées avec certains extras appliqués automatiquement, ce qui augmente le coût total dès le départ :

• La TVA de 10 % , qui est ajoutée directement au prix d'achat des logements neufs

• Les Actes Légal Documentés , qui dans la Communauté Valencienne représentent 1,5 % et sont payés lors de la signature de l'acte.

Par exemple, un appartement neuf à Alicante coûtant 150 000 € génère 15 000 € de TVA et 2 250 € de droits d’enregistrement, soit un coût final de 167 250 €.

Occasion : ITP (Taxe sur les mutations immobilières)

L'acquisition d'un logement d'occasion dans la Communauté valencienne est soumise à une taxe de mutation immobilière de 10 %. Cette taxe est calculée sur la base du prix indiqué dans l'acte de vente. Par ailleurs, les acquéreurs non-résidents espagnols doivent être titulaires d'un NIE (Numéro d'Identification d'Étranger) valide pour s'acquitter de cette taxe sans difficulté.

Réductions et cas particuliers (famille nombreuse, handicap, logement subventionné)

La Generalitat réduit l'ITP de 6 % dans ces occasions spéciales :

• Lorsqu'un acheteur de moins de 35 ans acquiert sa première résidence principale.

• Les personnes handicapées à hauteur de 65 % ou plus

• Familles nombreuses ou monoparentales

Résidence principale vs résidence secondaire

Contrairement aux résidences principales, qui peuvent bénéficier de tarifs réduits, les résidences secondaires et les biens d'investissement ne bénéficient d'aucune réduction.

Frais de notaire et d'enregistrement

L’acheteur doit garder à l’esprit dès le départ que les frais de notaire et d’enregistrement liés à l’achat augmenteront le coût final :

Frais de notaire : qu’est-ce qui les détermine ?

L'acte de vente doit être signé devant un notaire. Les frais de notaire, fixés par l'État, sont entièrement à la charge de l'acquéreur. Chaque cas étant différent, le montant des frais dépend du prix du bien ; par exemple, il se situe généralement entre 600 € et 1 000 € pour les biens dont le prix se situe entre 150 000 € et 250 000 €.

Inscription au registre foncier

L'enregistrement d'un bien immobilier dans la Communauté valencienne engendre des frais supplémentaires de 400 à 700 euros, selon la valeur du bien. Toutefois, cette démarche est justifiée, car l'enregistrement garantit une protection juridique à l'acquéreur et est toujours recommandé.

Frais administratifs : quand et pour quoi ?

Si une banque intervient, elle délègue généralement les formalités administratives à un organisme tiers. Depuis la réforme des prêts hypothécaires de 2019, la banque prend en charge la plupart des frais, même si l'acheteur peut avoir à payer entre 300 et 600 € s'il choisit un organisme externe.

Si vous achetez avec un prêt hypothécaire

Lorsqu'un achat est financé par un prêt, des frais spécifiques surviennent et doivent être gérés en collaboration avec le prêteur. Dans de nombreux cas, une société de gestion intervient pour coordonner les démarches administratives ; ses honoraires se situent généralement entre 300 et 500 euros.

Évaluation et produits connexes (assurance habitation/vie)

L'expertise est une procédure obligatoire et son prix habituel se situe entre 250 et 500 euros.

Souvent, la banque peut exiger une assurance habitation avec couverture incendie et, dans certains cas, proposer une assurance-vie associée, mais non obligatoire.

Frais pris en charge par la banque vs. par l'acheteur

Depuis la loi de 2019 sur les prêts hypothécaires, la banque prend en charge les frais administratifs, les frais de notaire, les frais d'enregistrement foncier et les droits d'enregistrement. L'acheteur ne paie que les frais d'évaluation et, s'il le souhaite, une assurance complémentaire.

Frais d'ouverture et d'amortissement

Sous contrat:

• Certains prêts hypothécaires appliquent des frais d'ouverture pouvant atteindre 1 % du montant du prêt.

• Ils peuvent inclure des coûts liés à l'amortissement anticipé.

Autres coûts à prendre en compte

Outre les taxes et les frais de clôture, l'achat peut engendrer des dépenses supplémentaires qu'il convient d'examiner avant de finaliser la transaction. Ces frais ne sont pas toujours obligatoires, mais ils sont fréquents dans de nombreuses ventes.

Certificats et justificatifs (taxe foncière, frais de copropriété, services publics)

L'acheteur doit vérifier que le vendeur est à jour de ses impôts fonciers (IBI), des charges de copropriété et des factures de services publics. Il est même recommandé d'exiger une preuve de paiement.

Honoraires professionnels (avocat, conseiller immobilier)

Comme l'ensemble du processus administratif peut s'avérer complexe, de nombreux acheteurs font appel à un avocat ou à un conseiller immobilier pour examiner le contrat et éviter les erreurs. Leurs honoraires dépendent généralement de la complexité du dossier et peuvent renforcer la sécurité de la transaction.

Erreurs courantes et comment les éviter

Lors d'une transaction immobilière, il est fréquent de négliger certains détails qui font grimper les coûts. Connaître les erreurs courantes facilitera la planification des dépenses et permettra d'éviter les mauvaises surprises après la signature.

Les taxes ne sont pas prévues selon le type.

De nombreux acheteurs calculent le coût final sans faire la distinction entre les biens neufs et les biens d'occasion. Cette confusion peut fausser le budget, car la TVA, les droits d'enregistrement et les droits de mutation ont des montants très différents.

Oubliez les frais de rédaction

Même après la signature du contrat d'achat, des paiements restent à effectuer. De nombreux clients sont surpris par des démarches telles que l'enregistrement du bien ou la mise à jour des abonnements aux services publics.

Erreur de calcul de la mise à disposition des fonds

Il arrive fréquemment que les fonds alloués aux procédures et aux règlements soient insuffisants. Il est donc conseillé de vérifier chaque poste de dépense au préalable afin d'éviter des ajustements ultérieurs et des retards inutiles.

En résumé, lors de l'achat d'un logement dans la Communauté valencienne, il est essentiel de ne pas se focaliser uniquement sur le prix de vente et de prendre en compte les taxes, les frais de notaire et d'enregistrement, les éventuels frais administratifs et les dépenses liées au prêt hypothécaire. Bien distinguer les logements neufs des biens existants, déterminer s'il s'agit de votre résidence principale ou secondaire et vérifier votre éligibilité à des taux d'intérêt réduits auront un impact significatif sur le coût final.

Planifier tous ces aspects à l'avance vous permettra d'éviter les mauvaises surprises, de mieux gérer votre budget et de comparer les options plus efficacement. Dans un processus aussi important que l'achat d'une maison, faire appel à une équipe spécialisée comme Larrosa & Co facilite grandement les choses : elle vous accompagne dans l'analyse des chiffres, la compréhension des taxes applicables à votre situation et l'anticipation de toutes les dépenses liées à la transaction. Ainsi, vous pourrez prendre votre décision d'achat en toute confiance et avec une vision réaliste du coût réel de votre future maison.

Foire aux questions

Lors d'un achat, des questions fréquentes se posent et ont une incidence directe sur le prix final. Ces réponses permettent de clarifier les points importants avant de procéder à l'achat :

Qui paie l'impôt municipal sur les plus-values ?

La taxe municipale sur les plus-values immobilières est généralement à la charge du vendeur, sauf accord contraire des deux parties. Il est également important de savoir que si le bien a perdu de la valeur depuis son acquisition, il est possible de demander une réduction, voire une exonération, de cette taxe.

Est-il possible de financer les impôts et les dépenses ?

Les banques ne financent généralement pas les taxes telles que la TVA, l'ITP ou l'AJD, mais certains organismes vous permettent de couvrir une partie des dépenses si la valeur d'évaluation est supérieure au prix d'achat.

Comment les dépenses varient-elles selon la province ou la municipalité ?

Les frais de notaire et d'enregistrement sont identiques dans toute la Communauté valencienne, tandis que les taxes municipales telles que l'impôt sur les plus-values ou certains certificats peuvent varier.

Que devient la taxe municipale sur les gains en capital si la propriété est vendue avec profit ?

Lorsqu'un bien immobilier est vendu à un prix supérieur à son prix d'achat, sa valeur augmente généralement, entraînant ainsi l'obligation de payer la taxe municipale sur les plus-values. Cette taxe est calculée sur la plus-value et chaque commune applique son propre barème et ses propres taux.

Quel montant d'impôt sur le revenu dois-je payer si je vends une maison en réalisant un bénéfice ?

Lorsqu'un bien immobilier est vendu à un prix supérieur à son prix d'achat, la différence constitue une plus-value imposable. Cette plus-value n'est pas ajoutée au taux d'imposition général ; elle est imposée à des taux spécifiques en fonction de la tranche d'imposition. Plus la plus-value est importante, plus le taux d'imposition applicable est élevé.

En règle générale, l'administration fiscale applique des taux d'imposition progressifs aux plus-values (par exemple, un pour cent pour la première tranche, un pour cent légèrement supérieur pour la suivante, et ainsi de suite). Par ailleurs, il est parfois possible de réduire, voire d'éviter, l'imposition : par exemple, en réinvestissant le produit de la vente dans sa résidence principale dans les délais légaux ou en remplissant les conditions d'exonération liées à l'âge ou à la situation personnelle.

Étant donné que la réglementation et les pourcentages peuvent changer, il est préférable d'examiner chaque cas avec un conseiller fiscal ou l'administration fiscale elle-même avant de conclure la transaction, afin de savoir à l'avance quelle part du bénéfice sera allouée à l'impôt sur le revenu des personnes physiques.

Share