Errores frecuentes al comprar una vivienda de obra nueva (y cómo evitarlos)

Encontrar vivienda hoy no es sencillo. Como sabrás, el mercado se ha vuelto más competitivo y las decisiones suelen tomarse con presión y plazos ajustados, ya que nadie quiere dejar pasar una buena oportunidad. En este contexto, elegir una vivienda de obra nueva es una opción lógica y personalizable.

Sin embargo, la experiencia en el sector inmobiliario muestra que no todo depende de la calidad del proyecto. La obra nueva implica procesos largos, pagos por fases y decisiones que no siempre son evidentes al inicio. En este texto repasamos los errores más habituales al comprar una vivienda de obra nueva y explicamos cómo evitarlos. Al final de la lectura, sabrás en qué puntos fijarte y cómo tomar decisiones con mayor seguridad.

Elegir solo por el render y no por lo que hay detrás

El render es una imagen digital que muestra cómo será la vivienda una vez terminada, ayuda a imaginar el resultado final. Sin embargo, no refleja todos los detalles constructivos ni las calidades reales, por lo que no nos podemos basar solo en estas imágenes.

Qué revisar: memoria de calidades, planos y orientación

Antes de comprar, es importante revisar la documentación que define la vivienda, ya que estos documentos permiten comprobar qué se está comprando realmente y en qué condiciones:

• Memoria de calidades: revisa los materiales incluidos, los acabados, los equipamientos, el tipo de aislamiento, la carpintería exterior y los sistemas de climatización.

• Planos: analiza la distribución, las superficies útiles y la ubicación de cada estancia para verificar que coincidan con lo que se ha mostrado comercialmente.

• Orientación: valora cómo entra la luz natural. En la Costa Blanca, las orientaciones sur y sureste suelen ser las más favorables por luminosidad y confort térmico.

La memoria de calidad es un documento que todo comprador debe revisar, define lo que se entrega y evita malentendidos. Te aconsejamos que la leas con atención y confirmes que lo firmado coincide con lo prometido.

No verificar garantías y documentación de obra nueva

En una compra de obra nueva, el comprador empieza a pagar cuando la vivienda todavía no está terminada. Es decir, entregas el dinero sin tener aún el inmueble por lo que siempre se aconseja que las garantías estén claras para no aumentar el riesgo de la inversión. Por ejemplo, si el comprador realiza un pago a cuenta y la promotora tiene un problema durante la construcción, solo podrá recuperar ese dinero si existe un aval que lo respalde.

Avales, licencias, seguro decenal y plazos de garantía

En una compra de obra nueva, hay algunos documentos que son la base de la seguridad del comprador. A continuación te explicamos cómo acreditar que la promoción es legal y que el dinero entregado está protegido. Más tarde, el comprador se los tendrá que solicitar a la promotora antes de realizar los pagos importantes. No dudes en pedirlos, porque en caso de no revisarlo, los problemas pueden aparecer cuando ya existe un compromiso económico.

• Avales: protegen las cantidades entregadas a cuenta. Son importantes porque permiten recuperar el dinero si la obra no avanza según lo previsto.

• Licencias: confirman que la construcción está autorizada. Son clave porque una obra sin licencia puede sufrir paradas o retrasos.

• Seguro decenal: cubre daños estructurales durante diez años. Es esencial porque un problema estructural tiene un alto coste de reparación.

• Plazos de garantía: definen qué defectos se cubren tras la entrega para aportar claridad y evitar conflictos posteriores.

Cómo evitarlo: pedir documentación antes del pago importante

Pedir la documentación antes de realizar un pago relevante permite detectar problemas cuando todavía tienen solución. Ese es el momento clave, el comprador aún no está comprometido económicamente y puede tomar decisiones con margen.

Por ejemplo, si antes de entregar una cantidad a cuenta el comprador solicita el aval y comprueba que no existe, puede detener el pago y exigirlo. De no hacerlo, ese dinero quedaría expuesto si la obra se retrasa o se paraliza y lo mismo ocurre con las licencias.

No calcular el presupuesto total (más allá del precio)

Un error habitual consiste en fijarse solo en el precio de venta. Con esta decisión, se dejan fuera gastos que aparecen durante la compraventa y que el comprador no ha contemplado. También hay que tener en cuenta que la obra nueva incluye costes de escrituración y de impuestos que se pagarán al final del proceso.

Nuestro consejo es que se solicite una estimación completa y se reserve un margen para imprevistos.

Impuestos, notaría, registro, extras y alta de suministros

Cuando tú compras una vivienda de obra nueva, el precio anunciado solo cubre la construcción. Al firmar ante notario se suman los costes que tu presupuesto de compra de vivienda debe contemplar. Estos importes aparecen al final del proceso y pueden desequilibrar tus cuentas si no los prevés con antelación.

• IVA (10 %): Este impuesto se paga sobre el precio de la vivienda nueva y aumenta el coste total. Por ejemplo, una vivienda de 150 000 € genera 15 000 € de IVA.

• Actos Jurídicos Documentados (1,5 %): Este tributo autonómico se paga al firmar la escritura y añade otro coste fijo a tu presupuesto.

• Notaría: El notario es el encargado de certificar la compra. Estos honorarios suelen estar entre aproximadamente 600 € y 1 200 €, dependiendo del valor y complejidad.

• Registro de la propiedad: La inscripción de la compra cuesta también una cantidad que depende del precio de la vivienda y formaliza tu titularidad.

Cómo evitarlo: presupuesto “todo incluido” con margen de imprevistos

En la compra de una vivienda de obra nueva se aconseja reservar entre un 5 % y un 10 % del presupuesto total como margen de imprevistos. Este colchón económico absorbe gastos que aparecen durante el proceso y que no siempre se concretan al inicio. Por ejemplo, mejoras no previstas, ajustes en la financiación o costes administrativos finales.

Confiar en “ya se arreglará en la entrega”

Confiar en que “ya se arreglará en la entrega” no es una buena idea porque desplaza el control del comprador al final del proceso, cuando su capacidad de negociación es mucho menor. En obra nueva, los problemas que no se dejan por escrito tienden a diluirse, ya que la promotora prioriza cerrar entregas y no reabrir trabajos. Si un defecto no consta en un acta previa, demostrar después que existía resulta difícil y alarga los plazos de solución. Desde la experiencia en el sector, este enfoque suele generar conflictos evitables, retrasos innecesarios y una sensación de desgaste que podría haberse evitado con una revisión rigurosa antes de la entrega.

Repaso final para evitarlo: checklist y seguimiento por hitos de defectos, remates y acta de incidencias

Para realizar un repaso final eficaz, conviene seguir un método claro y ordenado. Así se evitan olvidos y se gana fuerza en la reclamación.

• Recorre la vivienda con calma y sin prisas. La atención al detalle permite detectar defectos que a simple vista pasan desapercibidos.

• Comprueba el estado de acabados y remates. Una revisión cuidadosa evita aceptar trabajos incompletos.

• Verifica el funcionamiento de instalaciones básicas. Si algo no funciona en ese momento, después será más difícil demostrarlo.

• Anota cada incidencia por escrito. El acta debe recoger todo lo pendiente para que exista un compromiso de corrección.

Comprar una vivienda de obra nueva es una decisión importante. Evitar errores habituales no requiere complicaciones, sino seguimiento experto y una visión global de la compra.

En Larrosa&Co acompañamos a nuestros clientes en cada paso, desde el análisis inicial hasta la entrega de llaves. Si buscas comprar obra nueva con tranquilidad y tomar decisiones bien fundamentadas, nuestro equipo está preparado para ayudarte a hacerlo con confianza y sin sorpresas.

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