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Gastos de compra en la Comunidad Valenciana: impuestos y notaría con ejemplos
Al comprar una vivienda en la Comunidad Valenciana, el precio que aparece en el anuncio es solo el punto de partida. A ese importe hay que añadir impuestos específicos según se trate de obra nueva o segunda mano, además de los gastos de notaría, registro, gestoría y, en su caso, los asociados a la hipoteca. No tenerlos en cuenta puede desajustar el presupuesto y complicar la operación justo en el momento de la firma.
En este artículo repasamos de forma clara qué impuestos se aplican en cada caso, cómo funcionan las bonificaciones más habituales y qué importes aproximados suponen los gastos de compraventa y de hipoteca. Todo ello con ejemplos orientativos para que puedas hacer números con antelación y saber cuánto acabarás pagando realmente por tu futura vivienda en la Comunidad Valenciana.
Impuestos en la Comunidad Valenciana
Hay diversos impuestos que se pagan al comprar una vivienda y que acaban por repercutir al precio final. Además, cada tipo de inmueble tiene su propio tratamiento fiscal, así que conviene diferenciarlos bien.
Obra nueva: IVA + AJD (Actos Jurídicos Documentados)
La vivienda nueva siempre lleva unos añadidos que se aplican de forma automática, por lo que el coste total se eleva desde el principio:
El IVA del 10 %, que se suma directamente al precio de compra para nuevas viviendas
Los Actos Jurídicos Documentados, que en la Comunidad Valenciana es del 1,5 % y se paga al firmar la escritura.
Por ejemplo, un piso nuevo en Alicante de 150.000 € genera 15.000 € de IVA y 2.250 € de AJD, por lo que el coste final asciende a 167.250 €.
Segunda mano: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Por la compra de viviendas de segunda mano de la Comunitat Valenciana se paga un Impuesto de Transmisiones Patrimoniales del 10%. Este se calcula a partir del precio que aparece en la escritura. Además, los compradores que no residan en España deben disponer de un NIE activo para poder liquidar el impuesto sin problemas.
Bonificaciones y casos especiales (familia numerosa, discapacidad, VPO)
La Generalitat reduce un 6% el ITP en estas ocasiones especiales:
Cuando un comprador menor de 35 años y adquiere su primera vivienda habitual.
Personas con una discapacidad igual o superior al 65 %
Familias numerosas o monoparentales
Vivienda habitual vs. segunda residencia
A diferencia de las viviendas habituales que sí que pueden acceder a tipos reducidos, las segundas residencias y las viviendas de inversión no tienen ninguna bonificación.
Gastos notariales y registrales
Un comprador debe tener en cuenta desde el principio que los gastos notariales y de registro de la compra subirán el gasto final:
Aranceles de notaría: qué los determina
La escritura de compraventa debe firmarse ante notario, está asumido totalmente por el comprador y sus honorarios están regulados por el Estado. Cada caso es distinto y el importe depende del precio de la vivienda, por ejemplo, suele situarse entre 600 y 1.000 euros en inmuebles entre 150.000 y 250.000 euros
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Registrar la vivienda en la Comunitat Valenciana tiene un coste adicional que oscila entre 400 y 700 euros, según el valor del inmueble. Sin embargo, vale la pena ya que la inscripción garantiza la protección jurídica del comprador y se recomienda realizarla siempre.
Gastos de gestoría: cuándo y para qué
Si interviene un banco, es habitual que gestione la documentación a través de una gestoría. Tras la reforma hipotecaria de 2019, la entidad asume la mayoría de los costes, aunque el comprador puede pagar entre 300 y 600 euros si elige una gestoría externa.
Si compras con hipoteca
Cuando la compra se financia con un préstamo, aparecen gastos específicos que deben gestionarse junto con la entidad. En muchos casos interviene una gestoría para coordinar trámites y su coste suele situarse entre 300 y 500 euros.
Tasación y vinculados (seguro hogar/vida)
La tasación es una gestión obligatoria y su precio habitual oscila entre 250 y 500 euros.
A menudo, el banco puede exigir un seguro de hogar con cobertura de incendios y en algunos casos ofrecer seguros de vida vinculados pero no obligatorios.
Gastos asumidos por banco vs. comprador
Desde la Ley Hipotecaria de 2019, el banco paga la gestoría, el notario, el registro y el impuesto de AJD en préstamos hipotecarios. El comprador solo asume la tasación y, si lo desea, seguros adicionales
Comisión de apertura y amortización
Según el contrato:
Algunas hipotecas aplican comisión de apertura de hasta el 1 % del préstamo.
Pueden incluir costes por amortizar antes de tiempo.
Otros costes a considerar
Además de los impuestos y los gastos de firma, la compra puede incluir algunos costes adicionales que conviene revisar antes de cerrar la operación. Estos importes no siempre son obligatorios, pero sí habituales en muchas compraventas.
Certificados y verificaciones (IBI, comunidad, suministros)
El comprador debe comprobar que el vendedor esté al día en el pago del IBI, de los gastos de la comunidad y de los suministros. De hecho, se recomienda solicitar justificantes de los pagos.
Honorarios profesionales (abogado, asesor inmobiliario)
Como todo el proceso burocrático puede resultar lioso, muchos compradores recurren a un abogado o a un asesor inmobiliario para revisar el contrato y evitar errores. Sus honorarios suelen depender de la complejidad del caso y pueden mejorar la seguridad de la operación.
Errores frecuentes y cómo evitarlos
En una compraventa es habitual pasar por alto ciertos detalles que encarecen durante la operación. Será más fácil planificar mejor los gastos y evitar sorpresas después de la firma si se conocen los fallos habituales:
No prever impuestos según tipología
Muchos compradores calculan el coste final sin diferenciar si la vivienda es nueva o de segunda mano. Esta confusión puede alterar el presupuesto, ya que IVA, AJD e ITP tienen importes muy distintos.
Olvidar gastos post-escritura
Tras firmar la compraventa todavía quedan pagos pendientes. A muchos clientes les pilla por sorpresa gestiones como la inscripción en el Registro o la puesta al día de suministros.
Calcular mal la provisión de fondos
Es frecuente que la provisión de fondos para cubrir trámites y liquidaciones se quede corto. Así, es recomendable revisar cada concepto con antelación evita ajustes posteriores y retrasos innecesarios.
En resumen, al comprar una vivienda en la Comunidad Valenciana es imprescindible mirar más allá del precio de venta y calcular el impacto de los impuestos, los gastos de notaría y registro, la posible gestoría y los costes ligados a la hipoteca. Diferenciar correctamente entre obra nueva y segunda mano, tener en cuenta si se trata de vivienda habitual o segunda residencia y revisar si puedes acogerte a algún tipo reducido marca una diferencia importante en el coste final.
Planificar todos estos conceptos por adelantado te ayudará a evitar sorpresas, ajustar mejor la provisión de fondos y comparar opciones con criterio. En procesos tan importantes como la compra de una vivienda, contar con un equipo especializado como Larrosa & Co facilita mucho las cosas: te acompaña a la hora de revisar números, entender qué impuestos se aplican en tu caso y prever todos los gastos asociados a la operación. Así, puedes tomar la decisión de compra con la máxima seguridad y con una visión realista de cuánto vas a pagar realmente por tu futura casa.
Preguntas frecuentes
En una compraventa surgen dudas habituales que afectan directamente al presupuesto final. Estas respuestas ayudan a aclarar cualquier punto importante antes de avanzar con la compra:
¿Quién paga la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal suele pagarla el vendedor, aunque podéis pactar otra cosa si ambos estáis de acuerdo Además, conviene saber que si el inmueble ha perdido valor desde que se compró, es posible pedir una reducción o incluso quedar exento del impuesto.
¿Se puede financiar impuestos y gastos?
Los bancos no suelen financiar impuestos como IVA, ITP o AJD, pero algunas entidades permiten cubrir parte de los gastos si el valor de tasación es superior al precio de compra.
¿Cómo varían los gastos por provincia/municipio?
Los aranceles notariales y registrales son iguales en toda la Comunidad Valenciana mientras que tasas municipales como la plusvalía o ciertos certificados pueden variar.
¿Qué pasa con la plusvalía municipal si la vivienda se vende con ganancia?
Cuando el inmueble se vende por un precio superior al que se compró, suele existir un incremento de valor del terreno y, por tanto, se genera la obligación de pagar la plusvalía municipal. El impuesto se calcula sobre ese incremento de valor y el Ayuntamiento aplica sus propias tablas y tipos impositivos.
¿Cuánto IRPF tengo que pagar si vendo una vivienda con beneficio?
Cuando vendes una vivienda por un precio superior al de compra, la diferencia genera una ganancia patrimonial que tributa en el IRPF. Esa ganancia no se suma al tipo general de tu nómina, sino que se grava con unos porcentajes específicos por tramos. A mayor ganancia, mayor tipo aplicable.
De forma general, Hacienda aplica tipos crecientes sobre la ganancia (por ejemplo, un porcentaje para el primer tramo, otro algo superior para el siguiente, y así sucesivamente). Además, en algunos casos es posible reducir o incluso evitar la tributación: por ejemplo, si reinviertes el importe en tu vivienda habitual dentro de los plazos legales o si cumples los requisitos de exención por edad o situación personal.
Dado que la normativa y los porcentajes pueden cambiar, lo más prudente es revisar cada caso con un asesor fiscal o con la propia Agencia Tributaria antes de cerrar la operación, para saber con antelación qué parte del beneficio se destinará al IRPF.
