Расходы на закупку в Валенсийском сообществе: налоги и нотариальные сборы с примерами

При покупке дома в Валенсийском сообществе заявленная цена — это лишь отправная точка. К этой сумме необходимо добавить налоги, зависящие от того, новостройка это или вторичная недвижимость, а также нотариальные, регистрационные и административные сборы, а также, если применимо, расходы, связанные с ипотекой. Не учтя эти расходы, вы можете выйти за рамки бюджета и усложнить сделку уже на этапе подписания.

В этой статье подробно описаны применимые налоги в каждом случае, принципы работы наиболее распространённых налоговых льгот и примерная стоимость покупки и продажи недвижимости, а также ипотеки. Мы приводим наглядные примеры, чтобы вы могли заранее спланировать расходы и точно знать, сколько в итоге заплатите за свой будущий дом в Валенсийском сообществе.

Налоги в Валенсийском сообществе

При покупке жилья необходимо уплатить различные налоги, которые в конечном итоге влияют на конечную цену. Более того, каждый тип недвижимости имеет свой особый налоговый режим, поэтому важно понимать различия между ними.

Новое строительство: НДС + гербовый сбор (документально подтвержденные правовые акты)

Новые дома всегда имеют некоторые дополнительные услуги, которые применяются автоматически, поэтому общая стоимость изначально выше:

• в размере 10% , который добавляется непосредственно к цене покупки нового жилья

• Документированные юридические акты , которые в Валенсийском сообществе составляют 1,5% и оплачиваются при подписании акта.

Например, новая квартира в Аликанте стоимостью 150 000 евро приносит 15 000 евро НДС и 2 250 евро гербового сбора, поэтому окончательная стоимость составляет 167 250 евро.

Б/у: ITP (налог на передачу собственности)

Покупка вторичного жилья в Валенсийском сообществе облагается налогом на передачу права собственности в размере 10%. Этот налог рассчитывается на основе цены, указанной в купчей. Кроме того, для беспроблемной уплаты налога покупателям, не являющимся резидентами Испании, необходимо иметь действующий NIE (удостоверение личности иностранца).

Скидки и особые случаи (многодетные семьи, инвалидность, субсидируемое жилье)

Женералитат снижает ИТП на 6% в следующих особых случаях:

• Когда покупатель в возрасте до 35 лет приобретает свое первое основное место жительства.

• Люди с инвалидностью 65% и более

• Большие или неполные семьи

Основное место жительства против второго места жительства

В отличие от основного жилья, на которое распространяются сниженные ставки, на вторичное жилье и инвестиционную недвижимость скидки не распространяются.

Нотариальные и регистрационные сборы

Покупателю следует с самого начала помнить, что нотариальные и регистрационные сборы за покупку увеличат окончательную стоимость:

Нотариальные сборы: от чего они зависят

Договор купли-продажи должен быть подписан в присутствии нотариуса. Расходы на оформление договора полностью оплачивает покупатель, а размер нотариальных услуг регулируется государством. Каждый случай индивидуален, и сумма зависит от цены недвижимости; например, она обычно составляет от 600 до 1000 евро для недвижимости стоимостью от 150 000 до 250 000 евро.

Регистрация в Реестре недвижимости

Регистрация недвижимости в Валенсийском сообществе влечет за собой дополнительные расходы в размере от 400 до 700 евро в зависимости от стоимости недвижимости. Тем не менее, это оправдано, поскольку регистрация гарантирует правовую защиту покупателя и всегда рекомендуется.

Административные сборы: когда и за что

Если в процессе участвует банк, он обычно оформляет документы через стороннее агентство. После ипотечной реформы 2019 года банк берет на себя большую часть расходов, хотя покупатель может заплатить от 300 до 600 евро, если выберет стороннее агентство.

Если вы покупаете в ипотеку

При покупке недвижимости с использованием кредита возникают определённые расходы, которые необходимо контролировать совместно с кредитором. Во многих случаях для согласования документов привлекается управляющая компания, стоимость услуг которой обычно составляет от 300 до 500 евро.

Оценка и сопутствующие продукты (страхование жилья/жизни)

Оценка является обязательной процедурой, ее обычная стоимость составляет от 250 до 500 евро.

Зачастую банк может потребовать страхование жилья с покрытием от пожара, а в некоторых случаях предложить связанное, но не обязательное страхование жизни.

Расходы, понесенные банком по сравнению с покупателем

С момента вступления в силу Закона об ипотеке 2019 года банк оплачивает административные сборы, нотариальные услуги, сборы за регистрацию земельного кадастра и гербовый сбор по ипотечным кредитам. Покупатель оплачивает только оценку недвижимости и, при желании, дополнительное страхование.

Комиссия за открытие и погашение

По контракту:

• По некоторым ипотечным кредитам взимается комиссия за открытие счета в размере до 1% от суммы кредита.

• Они могут включать расходы на досрочную амортизацию.

Другие расходы, которые следует учитывать

Помимо налогов и расходов на закрытие сделки, покупка может включать в себя некоторые дополнительные расходы, которые следует учитывать перед завершением сделки. Эти суммы не всегда являются обязательными, но часто встречаются при продаже.

Сертификаты и проверки (налог на имущество, коммунальные платежи, коммунальные услуги)

Покупателю следует убедиться, что продавец своевременно оплачивает налог на имущество (IBI), коммунальные платежи и счета за коммунальные услуги. Рекомендуется запросить подтверждение оплаты.

Профессиональные гонорары (юрист, консультант по недвижимости)

Поскольку весь бюрократический процесс может быть запутанным, многие покупатели обращаются к юристу или консультанту по недвижимости, чтобы проверить договор и избежать ошибок. Стоимость их услуг обычно зависит от сложности дела и может повысить безопасность сделки.

Распространенные ошибки и как их избежать

При сделке с недвижимостью часто упускаются некоторые детали, которые увеличивают стоимость. Знание распространённых ошибок поможет вам лучше спланировать расходы и избежать сюрпризов после подписания договора:

Не прогнозировать налоги по типу

Многие покупатели рассчитывают окончательную стоимость, не различая новую и вторичную недвижимость. Эта путаница может исказить бюджет, поскольку НДС, гербовый сбор и налог на передачу недвижимости имеют сильно различающиеся суммы.

Забудьте о расходах после написания

Даже после подписания договора купли-продажи остаются непогашенные платежи. Многие покупатели сталкиваются с неожиданностями, связанными с такими процедурами, как регистрация права собственности или обновление счетов за коммунальные услуги.

Неправильный расчет предоставления средств

Средств, выделенных на процедуры и урегулирование, часто не хватает. Поэтому рекомендуется заранее проанализировать каждую статью расходов, чтобы избежать последующих корректировок и ненужных задержек.

Короче говоря, при покупке дома в Валенсийском сообществе важно учитывать не только продажную цену, но и учитывать влияние налогов, нотариальных и регистрационных сборов, возможных административных расходов и расходов, связанных с ипотекой. Грамотное разделение новостроек и вторичной недвижимости, определение того, является ли это вашим основным или вторым жильем, а также проверка наличия льготных процентных ставок — все это существенно повлияет на конечную стоимость.

Заблаговременное планирование всех этих аспектов поможет вам избежать неприятных сюрпризов, лучше управлять своим бюджетом и эффективнее сравнивать варианты. В таких важных процессах, как покупка дома, наличие специализированной команды, такой как Larrosa & Co, значительно упрощает задачу: они помогут вам оценить все необходимые данные, понять, какие налоги применяются в вашей ситуации, и спрогнозировать все расходы, связанные со сделкой. Таким образом, вы сможете принять решение о покупке с полной уверенностью и реалистичным представлением о том, сколько вы фактически заплатите за свой будущий дом.

Часто задаваемые вопросы

При покупке часто возникают вопросы, которые напрямую влияют на окончательную цену. Эти ответы помогут прояснить важные моменты перед покупкой:

Кто платит муниципальный налог на прирост капитала?

Муниципальный налог на прирост капитала обычно платит продавец, хотя по обоюдному согласию можно договориться об ином. Кроме того, стоит знать, что если недвижимость потеряла в цене с момента покупки, можно запросить снижение ставки или даже освобождение от налога.

Можно ли финансировать налоги и расходы?

Банки обычно не финансируют такие налоги, как НДС, ITP или AJD, но некоторые организации позволяют покрывать часть расходов, если оценочная стоимость выше цены покупки.

Как расходы различаются в зависимости от провинции/муниципалитета?

Нотариальные и регистрационные сборы одинаковы на всей территории Валенсийского сообщества, в то время как муниципальные сборы, такие как налог на прирост капитала или некоторые сертификаты, могут различаться.

Что происходит с муниципальным налогом на прирост капитала, если недвижимость продается с прибылью?

Когда недвижимость продаётся по более высокой цене, чем была приобретена, стоимость земли обычно увеличивается, что влечет за собой обязанность уплаты муниципального налога на прирост капитала. Этот налог рассчитывается на основе прироста стоимости, и местный совет применяет собственные налоговые таблицы и ставки.

Какой подоходный налог мне придется заплатить, если я продам дом с прибылью?

Когда вы продаете недвижимость дороже, чем заплатили за нее, разница образует прирост капитала, который облагается подоходным налогом. Этот прирост не добавляется к общей ставке подоходного налога; вместо этого он облагается налогом по определенным ставкам в зависимости от вашей доходной категории. Чем выше прирост, тем выше применимая налоговая ставка.

Как правило, налоговые органы применяют к приросту доходов повышающиеся налоговые ставки (например, один процент для первой группы, немного выше для следующей и так далее). Более того, в некоторых случаях можно снизить или даже избежать налогообложения: например, если вы реинвестируете полученные средства в своё основное место жительства в установленные законом сроки или если вы соответствуете требованиям освобождения от уплаты налога в связи с возрастом или личными обстоятельствами.

Поскольку правила и процентные ставки могут меняться, лучше всего перед заключением сделки обсудить каждый случай с налоговым консультантом или с самим Налоговым управлением, чтобы заранее знать, какая часть прибыли будет направлена на уплату налога на доходы физических лиц.

Share